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图为浙江省台州市仙居县福应街道一住房项目建设现场。

陈月明摄（人民视觉）

中国的商品房销售制度，开启新变革。

8月底，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确推进现房销售制度。同期，中国人民银行、金融监管总局、证监会相继发布配套文件，覆盖销售、信贷、融资三大环节。

对于中国的房地产市场来说，这是一次巨大变革。

房地产市场变化，呼吁住房销售制改革

要理解这一变革，得从商品房预售制的来路说起。

过去几十年，中国楼市曾经历快速扩张阶段。商品房制度诞生初期，城镇住房较为短缺，需求总体偏高，市场主要解决“有没有”住房的问题。

清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，在城镇住房短缺时期，商品房预售制有利于扩大开发资金来源，快速增加住房供应。“那时候，市场的核心任务是尽快把房子建出来，购房者关心的主要是能不能买到房、面积够不够，凭几张户型图和效果图就能做出买房决策，这和当时的需求特点是匹配的。”吴璟说。

从经济性看，商品房预售制在当时有独特优势：能提前锁定房源和房价。吴璟认为，在住房供不应求、房价总体上行的阶段，购房者早签约，往往意味着更多的选择余地和更低的价格，交付环节的一些不确定性，也被这些好处所掩盖。

不过，近几年，中国房地产市场的供需出现了新变化——

从购房者角度看，住房领域的矛盾从“有没有”转向了“好不好”。

“广大购房者对‘好房子’的需求更加具象化、个性化、追求细节。采光通风、隔音效果、公共空间等需求，很难在图纸上完整感知。购房者只有走进已经竣工甚至装修完的房子里，考察影响居住生活品质的各项细节，才能买到最能满足自身需求的‘好房子’。”吴璟说。

从市场供应的角度看，目前，中国的住房市场结构性供大于求，如果购房者还要承担交付周期、交付质量等不确定性，买期房的吸引力就没那么大了。

从行业发展的角度看，商品房销售制度也需要改革。过去，一些房企走“高负债、高杠杆、高周转”的路子，积累了风险隐患。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金管理，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。

“总的来说，经过近30年的快速发展，中国房地产市场供求关系发生了重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。”住房城乡建设部有关负责人说。

现房销售“所见即所得”，同步完善预售制度

住房销售制度怎么变？“推进现售”最受市场关注。

根据住房城乡建设部等部门发布的《通知》，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

“现房，表明房子已经建成，交付周期不再是变量，购房者签约时就知道什么时候能拿到房。房子的品相实实在在摆在眼前，购房者走进房里逐项检查即可。”吴璟说。这意味着，购房这件事从“对未来承诺的判断”，回归为“对现实商品的挑选”。这是中国商品房销售制度的一次巨变。

推进现房销售制度，新政从三个环节做了安排。

拿地环节，现房项目优先。《通知》明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

融资环节，实行“主办银行制”。根据《通知》，房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。

“在新销售制度下，商业银行的开发贷将成为房地产项目的主要融资渠道，通过实行主办银行制，实现商业银行与开发企业的利益共享与风险共担，商业银行可以掌握开发企业的全部资金流向，合理管控开发贷风险。”住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛说。