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　　“核心价值兑现度决定去化率”这句话越来越成为豪宅项目操盘成败的关键。北京商报记者统计发现，截至2025年末，北京单价10万元/平方米以上高端住宅市场年内新入市10个项目，呈现“整体升温、局部遇冷”的分化态势。以项目入市超半年为统计口径，此类高端住宅整体去化率超50%。其中，和樾望雲以96.54%的去化率登顶年度“去化王”，相邻的和樾玉鸣去化率亦逼近90%；与之形成鲜明对比的是，同期入市的中海丽金府去化率仅16.04%。这种显著的去化差异并非偶然，业内专家分析称，随着豪宅供应量的增加，高净值客群的选择更加理性，不再盲目追逐“高端”标签，而是更看重区位价值、产品力与自身需求的匹配度。未来高端住宅市场的竞争，核心是“价值精准兑现”的竞争，只有精准把握区位价值、深耕产品力、匹配客群需求，才能在分化的市场中实现高去化。

　　四大项目集体站上60%合格线

　　当前北京豪宅市场的竞争已脱离“面积比拼”的初级阶段，迈入以“精准匹配客群需求”为核心的产品力竞争新时期，项目间的细分竞争态势持续加剧。

　　北京商报记者统计发现，2025年北京共有10个单价超10万元/平方米的高端住宅项目入市，涵盖和樾望雲、建发海晏、中海丽金府、臻澐、中海·萬吉玖序等重点项目。

　　尽管同属高端住宅价格区间，各项目去化表现却差异显著：部分项目去化率逼近满分，合格表现的网签线为60%。

　　具体来看，和樾望雲于3月首次获取预售许可证，开盘当日便实现1分钟成交超85亿元的亮眼成绩。截至2025年末，该项目693套房源已成功签约669套，去化率高达96.54%。

　　与之同属兄弟地块的和樾玉鸣项目，去化表现同样优异。截至年末，其444套房源已签约393套，去化率达88.51%。

　　此外，分别于4月、6月首次领取预售许可证的中海·萬吉玖序与建发海晏，经过半年的市场去化，当前去化率均已接近60%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，高端住宅购房者核心关注资产保值增值能力、地段稀缺性、产品综合品质、开发商品牌口碑及产品自带的财富效应，核心商务区或坐拥不可再生资源的地段更具吸引力，产品设计、建筑品质、配套标准均需契合高端需求，开发商品牌实力保障项目品质与交付兑现，进而影响购房决策，产品背后的文化价值内涵同样是市场核心考量要点。

　　中指研究院高级分析师范诒杰介绍，截止到2025年12月21日，套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6%；从豪宅成交规模占比来看，截止到2025年12月21日，北京豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点。

　　中海丽金府去化率垫底

　　与上述高去化项目形成鲜明对比的是，部分项目去化率不足两成。以项目入市超半年为统计口径，北京商报记者梳理发现，4月15日首次取证的中海丽金府，经过超半年销售周期，其1060套房源仅签约170套，去化率仅16.04%。

　　这一表现不仅低于年初开盘的同类型项目，也大幅落后于后续入市项目，使得中海丽金府成为2025年北京高端住宅市场去化率最低的项目。

　　以4月27日首次取证的中海·萬吉玖序为例，该项目虽比中海丽金府晚取证12天，但其370套房源已签约220套，去化率达59.46%，是中海丽金府的3.71倍。

　　去化率低于同期开盘项目的同时，中海丽金府更未达到2025年北京10个高端住宅项目38.13%的平均去化率。

　　值得一提的是，这10个项目中，包含11月底、12月初刚完成取证，截至目前暂无签约记录的中海·安澜北京、建国门9号，以及8月底取证、销售周期仅4个月、去化率约5.36%的缦合北京。若剔除这三个未达“入市超半年”统计口径的项目，北京符合统计口径的高端住宅市场平均去化率将攀升至53.71%。

　　除中海丽金府外，海淀区的臻澐项目去化表现同样不尽如人意。剔除刚完成取证的中海·安澜北京后，海淀区高端住宅整体去化率约为67.91%，而臻澐的去化率仅为27.64%，仅略超区域均值的四成。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，高端住宅的置业逻辑已从单一需求、价格导向，转向综合价值驱动，而品质正是核心驱动因素。品质由地段、价格、配套、户型、通风采光、房屋质量、得房率、外立面等多重维度构成。其中，区域价值不仅决定房屋未来增值潜力，更直接影响可享受的基础设施、生活、商务、医疗、教育等配套资源；稀缺的教育、生态等资源占比越高，房屋的价值支撑力越强。

　　区位与产品力决定去化冷暖